Вторинний ринок нерухомості, за прогнозами низки експертів, має відчути наслідки коронавірусу і карантину вже за місяць-два. Драйверами спаду найімовірніше стануть ціни на квартири у старих будинках, а також увесь орендний сегмент. Ті власники квартир, які зараз підуть назустріч своїм квартирантам, ризикують найменше втратити від майбутнього падіння.
Вже зараз для більшості очевидно, що 3-тижневий карантин, з великою ймовірністю, буде продовжено. Малий та середній бізнес значно знизили оберти або зовсім зупинились. Щонайменше кілька мільйонів українців втратили заробіток: працівників сфери обслуговування відправили в частково оплачувані відпустки або відпустки власним коштом.
У столиці та інших великих українських містах живуть і працюють чимало людей із регіонів. Більшість із них винаймають житло, за яке щомісяця віддають частину своєї заробітної плати, а здебільшого – це і є весь їхній дохід. При частковій втраті заробітку цим людям фактично не буде чим платити оренду.
Додатковим фактором невпевненості виступають строки карантину. Зараз він офіційно діє до перших чисел квітня. Після цього всі підприємства, включаючи кафе, ресторани, фітнес-клуби та інші заклади, мають запрацювати в нормальному режимі. При цьому влада чітко заявляє, що буде дивитися на розвиток епідемії в Європі. Якщо там не відбудеться спаду захворюваності, то карантин буде продовжено. Одні називають строки до початку травня, інші – до червня. Нарешті, найбільш песимістично налаштовані експерти запевняють, що карантин не можна буде повністю скасовувати раніше кінця літа.
Якби люди точно знали, скільки вони будуть сидіти без роботи, частина з них могли б поїхати у свої міста та перестати платити оренду. Але зараз вони знаходяться в підвішеному стані та розраховують все-таки повернутися до роботи за два тижні, щонайбільше – за місяць.
Захист орендарів – це типовий підхід для європейських країн. Наприклад, у Німеччині, якщо людина втратила роботу та не може платити оренду, власник квартири не має жодних механізмів для її виселення. Поліція та суди будуть стояти на боці орендаря.
Дуже слушним було б зараз ввести аналогічні правила в Україні. В той час, коли мільйони людей тимчасово залишились без роботи, їм треба допомогти принаймні зберегти дах над головою.
Щодо власників житла, для більшості з них гроші від оренди не є основним способом заробітку. Найчастіше для людей придбання і подальша здача квартири в оренду виступають альтернативною формою депозиту. Ось чому вони, гіпотетично, могли б пережити неотримання платежів за оренду протягом місяця чи навіть двох.
Найперше, що може зробити держава – це ввести механізми, які дозволили б людям, що втратили роботу внаслідок карантину, тимчасово не платити за житло. При цьому власникам квартир можна запропонувати різні способи компенсації: від пільгових комунальних тарифів на рік, до звільнення від сплати податку на прибуток з оренди на наступні періоди, коли отримання коштів відновиться.
Також часто орендарі платять гроші за перший та останній місяць оренди. В поточній ситуації сума останнього місяця могла б бути зарахована в оренду. А після повернення до роботи людина б упродовж кількох місяців компенсувала суму останнього місяця.
Поступка має і очевидний економічний ефект для орендодавців: навіщо втрачати орендаря через місяць чи два вимушеної несплати, якщо потім ця людина може ще не один рік винаймати квартиру та стабільно платити гроші. На додачу, за умов теперішньої ситуації, попит на оренду спадає, тоді як пропозиція залишається стабільною. А це означає, що знайти нового орендаря за таку ж суму буде важче.
Ринок вторинної нерухомості, включаючи оренду, реагує на ситуацію дещо із затримкою. Відсутність помітних змін під час першого дня карантину – це не гарантія того, що ситуація залишиться сталою. Ціни впадуть, але зроблять це через місяць-півтора. І тоді, найімовірніше, власнику треба буде запропонувати дисконт 10-15%, щоб знайти квартиранта. Далі працює проста математика – за рік його втрати будуть такими ж, як і в тому випадку, якби минулий орендар просто не сплатив за один чи два місяці оренди.
Звісно, звільняти від плати за оренди треба не всіх. Людина має чітко довести, що її заробіток сильно скоротився або зовсім впав через вплив карантину. Здебільшого це торкнеться працівників сфери обслуговування, туристичної галузі, співробітників деяких торговельних центрів і так далі.
Так само треба вчинити і для бізнесу. Якщо з компаній прибрати навантаження у вигляді плати за оренду приміщень, якими вони, фактично, не користуються під час карантину, це вивільнить кошти для принаймні часткової оплати праці співробітників.
Ситуація карантину майже не вплинула на життя деяких громадян, проте залишила без грошей та засобів існування інших. Єдиний спосіб швидко та ефективно прожити турбулентний період полягає у тому, щоб не кидати одне одного напризволяще, а, навпаки, по можливості допомагати людям довкола. Великою «проблемною» категорією є громадяни, які втратили заробіток, але все одно зобов’язані платити кошти за оренду житла. Власники квартир мають піти назустріч таким орендарям, а держава – запропонувати конкретні механізми захисту та компенсацій. В довгостроковій перспективі це буде вигідно усім сторонам, адже так вони мінімізують ризики та втрати від карантину.